刚进新居就要大修 当心房屋“保质期”暗算你

2010-01-05       定陶房产网

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    好容易装修完了,刚搬进新房两天就发现可视对讲门损坏了;入住不到一年,便发现给排水管道漏水;热水表使用不到一年却已“失灵”……当很多的业主喜迁新居后,会陆续发现类似的设备装置、电气管线、给水管道设施等质量问题,未料的是这些设备很快便过了保修期。为何自己喜迁新居不久,这些房屋相关工程及设备就过了保修期?这些工程及装置设备的保修期限又该如何计算?出了问题该如何处理?日前,记者针对“新业主”新近遇到的头疼事展开调查,并就业主提出的相关热点问题进行了深入采访。

典型案例1:

搬进新家才两天,对讲门就坏了

12月6日,居住在城东某小区的网友Liuxiaojue在成都全搜索网站上留言:“我们好不容易装修好了房子,刚搬进新家两天就发现本单元的对讲门坏了。”更令他郁闷的是,当他通知物管前来解决时,物管工作人员称:该设备已经过了两年的保修期,得动用维修资金,不过这是一件很麻烦的事。对此Liuxiaojue提出质疑:类似共用设施是否有保修期?业主交了对讲门的钱,可使用两天就坏了,谁该负这个责任?

记者初步调查发现,近几年成都开发建设的高档住宅小区,可视对讲系统已成为各楼道单位最基本的技防设施。然而由于业主装修、入住的时间不统一,加上装修施工人员使用不当等因素,导致单元可视对讲系统(俗称对讲门)因故损坏的现象比较普遍。但厂家的保修期规定仅有两年时间,导致很多装修相对滞后的业主入住不久便发现设备损坏。更为令人头疼的是,有些对讲门在保修期内就出现了闭门器失灵、合页变形等非保修范围的质量问题,因而在维修费用的来源就成了难题。

解决之道 收房时要把好“验收交接关”

成都市物业管理协会相关负责人表示,房屋附属设施设备的保修期限,有法定的按法定,没有法定的一般按约定。而根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定,在正常使用条件下电气管线、给排水管道、设备安装的最低保修期限为2年;保修期限从工程竣工验收合格三日起计算。物业服务企业在与业主签订物业服务合同时,就应该明确单元对讲门、楼道共用照明系统等共用设施设备维修与维护费用的来源。对于保修期内非人为损坏的正常故障维修,一律由保修单位负责;保修期内保修单位委托物业服务企业维护、维修的费用由保修单位承担。保修期内单元可视对讲系统出现人为故障和配件损坏的,其维修费用由责任人承担。

蓝光 (论坛 新闻)嘉宝物业品牌部有关负责人告诉记者,可视对讲系统过了保修期后损坏,厂家将不再负责维修。在蓝光物业中,可视对讲系统在保修期外的维护费用不高的小修,维护费用通常从物业管理费中支出;如果费用较大,则申请使用专项维修资金。值得提醒的是,物业服务企业在建设单位移交物业时,要认真做好楼道可视对讲门系统等设施设备的承接查验工作,对承接查验过程中质量不过关部分,经限期整改,重新调试验收;业主在收房时把好单元可视对讲门的验收交接关,尽可能将问题消灭在“萌芽”状态。

典型案例2:

居住半年就漏水,责任如何分担?

读者艾小姐来电表示,她搬进新家刚半年就遭到了楼下邻居的投诉,说她家的卫生间排水管道漏水了,要她尽快维修好排水管道,并赔偿邻居的损失。

日前艾小姐向记者诉苦,她的房子在二楼,交房后由于多方原因一直没来得及装修并放置了一年。经过半年的装修后,终于将房子装扮得漂漂亮亮并搬进了新家。最近令她十分烦恼的是,才住了半年楼下的邻居便找上了门提抗议:艾小姐家的管道漏水,对他们家的卧室造成了损坏,并依此提出了索赔要求。“楼下的邻居在装修前也没说我家水管漏水呀,而我家装修时是做好了防漏的,这应该是房屋管道设备出的问题!”艾小姐称,找到开发商讲明道理后,未料开发商称排水管道的保修期只有两年,而出现这个问题时保修期刚好错过,问题不再由开发建设单位承担。对此艾小姐很想不通:我在装修过程中又没损坏管道,也没破坏过原有防水工程,维修和赔偿责任凭什么由我来负?要怪只能保修期太短。

解决之道 找准漏水点,分清责任是关键

据业内资深人士称,上述案例中楼下所说的“主管道漏水”是个很不明确的概念,应当弄清楚是管道本身漏,还是顺着管道漏。排水管道漏水后要马上找到漏水点,如果漏水点是在楼下的室内,与楼上就没有关系,如果漏水点在楼板内及以上,且错过了保修期,那就是楼上的责任。

因此新房在装修前对卫生间进行24小时积水测漏是一个行之有效的方法,也是维护自身权利的可行方法。如测试后发现漏水,可要求开发商维修,可能对楼下造成的损失也可要求开发商赔偿。

纵深调查 大半业主不知保修期限怎么算

入住新房后最让人感到头痛的问题,就是住宅物业保修期内的维修扯皮问题。钟先生半年前刚搬进新居,就发现自家墙壁渗水,原以为是预埋的水管爆裂,于是去找开发商维修,然而开发商却告诉他:你买的是尾房,楼盘竣工已有两年,房子已经过了保修期,开发商对此不再负责。对此钟先生十分气愤,自己刚住进来,怎么就过了保修期?这房屋的保修期到底有多长?期限又该如何计算呢?出了问题到底该谁负责?

从记者调查了解到的情况看,因故未能及时装修、入住的业主,或购买尾房的购房人,最容易遇到房屋工程或装置设备错过保修期的问题。房子保修在很多购房者眼里是天经地义的事,“买袋食品还有保质期呢,更何况是房子”。对于保修期该从何时算,记者在对20名业主进行随机调查时发现,有一半的业主想当然地认为“保修期应从房子交到自己手里算”。大半业主对有关部门或生产设备的厂家规定的保修期限并不知道。一旦房子出了问题,业主除了找开发商,很难有什么解决办法。

据市物业管理协会相关负责人称,国家规定了正常使用条件下房屋建筑工程的最低保修期限,对未罗列其中的其他项目的保修期限则规定由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期自工程竣工验收合格之日起计算。然而,等房子销售到购房者手中,上述规定的保修期限很可能已经过了大半。有时甚至可能当住户拿到房子时,一些相关设备的保修期已经过了。

根据国家有关规定,开发商在销售房屋时,要向用户提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》,其中要明确保修项目和期限,并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲,开发商为了少承担责任,仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,这就要求我们订立购房合同时,一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》,看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短,可进行补充约定。

律师提醒 保修期失效,哪些情况可以追责?

四川华盖律师事务所主任律师徐华提醒,很多购房合同都会有一个免责条款:“因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷,不在保修范围之内。”这一条需要注意的是对于“不可抗力”法律有明确规定,但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此订立详细的合同很关键,而房屋一旦出现问题,正确处理更为关键,其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。房屋出现质量缺陷,首先应该确定属于何种问题,是否在保修期限之内。若在保修期限之内,应马上找开发商要求处理;同时还应记明因为房屋质量缺陷造成的损失,比如地板翘起、瓷砖开裂,维修前向开发商讲明,便于之后要求赔偿。

维修完后,一定要认真验收。对超过保修期的房屋质量问题,购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限,或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限,由开发商承担责任,购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据,便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题,购房者也可以找开发商,要求其本着为客户负责的态度,提供维修服务,可能需要支付一定费用。

相关链接 最低保修期限有关规定

根据国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。

建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中,还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期,主要包括:墙面、顶棚抹灰层脱落 1年;地面空鼓开裂、大面积起砂 1年;门窗翘裂、五金件损坏 1年;管道堵塞 2个月;卫生洁具 1年;灯具、电器开关 6个月;其他部位、部件的保修期限,由开发商与用户自行约定。

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